NF-e ABI: o Guia Prático para Contadores e o Setor Imobiliário
A partir de 1º de dezembro de 2026, a venda de um imóvel por contribuinte do IBS/CBS passa a exigir a NF-e ABI, o novo documento fiscal do modelo 77. Baixe o e-book gratuito e entenda quem precisa emitir, quando passa a valer, quanto pode custar em tributo e o que preparar antes do prazo.
- Quem é obrigado a emitir a partir de 01/12/2026, e quem não precisa
- Os 7 cenários de emissão, do compra e venda ao leilão e à permuta
- Como o IBS e o CBS são calculados, com redutor de ajuste e redutor social
- Checklist de preparação e os erros mais comuns antes do prazo
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O que você vai aprender
Tudo o que contadores, incorporadoras e gestores de patrimônio precisam para lidar com a NF-e ABI, em um só lugar.
O que é a NF-e ABI (modelo 77) e por que a venda de imóvel ganhou documento fiscal próprio na Reforma Tributária.
Quando confundir com a NFS-e derruba a emissão: alienação de um lado; locação, corretagem e construção do outro.
A linha do tempo completa, da LC 214/2025 ao 'dia 1' em 01/12/2026, e o que significa o ano-teste de 2026.
Quem é obrigado a emitir: pessoa jurídica do regime regular e o teste de habitualidade da pessoa física.
O detalhe que pega todo mundo: nem sempre quem vende é quem emite, com os 10 papéis possíveis de emitente.
Como o imposto é calculado, sem fórmula de engenheiro: redutor de ajuste e redutor social, passo a passo.
Os 7 cenários de emissão na prática, com a regra que muda em cada um (leilão, cessão, permuta e mais).
Family offices e holdings depois da LC 227/2026, mitos comuns e o checklist de preparação para dezembro.
Perguntas frequentes
O e-book é gratuito?
Sim, é 100% gratuito. Basta preencher o formulário e o download começa na hora. Enviamos também uma cópia do PDF para o seu e-mail, para você guardar e consultar quando precisar.
Para quem é este e-book?
Para contadores e escritórios contábeis que atendem o setor imobiliário, CFOs e controllers de incorporadoras, construtoras e loteadoras, e gestores de family office e holdings patrimoniais que precisam entender a NF-e ABI antes da obrigatoriedade em 01/12/2026.
Preciso ser cliente da Tax360 para baixar?
Não. O material é aberto a qualquer profissional que queira se preparar para a NF-e ABI (modelo 77) e para o regime de IBS/CBS sobre operações com imóveis. Não é preciso ter conta na plataforma.
A NF-e ABI substitui a escritura pública ou o ITBI?
Não. Ela documenta a operação para fins de IBS/CBS; escritura, registro e ITBI seguem seus próprios ritos, sem qualquer substituição.
Como saber se meu cliente ou minha empresa se enquadra na obrigatoriedade?
O e-book traz um teste rápido de habitualidade para aplicar com o cliente (venda de mais de 3 imóveis no ano, construção e venda de mais de 1 imóvel em 5 anos, ou receita de locação combinada com quantidade de imóveis) e a lista completa de quem entra e quem fica de fora, incluindo os casos que mais geram dúvida na prática contábil.
Pessoa física que vende um imóvel precisa emitir NF-e ABI?
Depende da habitualidade. Vender mais de 3 imóveis no ano, construir e vender mais de 1 imóvel em 5 anos, ou ter receita de locação acima de R$ 240 mil/ano e mais de 3 imóveis, enquadra a pessoa física como contribuinte. A venda eventual, sem habitualidade, continua no fluxo de sempre (ITBI, escritura, ganho de capital), sem NF-e ABI.
Optante do Simples Nacional precisa emitir já em dezembro de 2026?
Não. O Simples Nacional entra no cronograma em 1º de janeiro de 2027. Mas pode aparecer como transmitente ou adquirente em uma nota emitida por terceiro antes disso.
Posso cancelar uma NF-e ABI emitida com erro?
Sim, existe evento de cancelamento com justificativa obrigatória. O prazo específico ainda não foi publicado, mas a lei já prevê que cancelar fora do prazo custa mais caro do que cancelar dentro dele, então o mais seguro é agir o quanto antes.
O que muda se o imóvel tiver mais de um dono?
Cada titular entra na nota com sua fração, é o caso de condomínio, espólio partilhado ou casal em comunhão de bens. A soma das frações precisa fechar 100% do imóvel.
Doação e herança entram na NF-e ABI?
Não, seguem no ITCMD, fora do campo de incidência da nota.
Quem administra imóvel de terceiro (intermediação) emite NF-e ABI?
Não, isso é NFS-e. A NF-e ABI é para quem aliena imóvel próprio. Locação, administração, corretagem e construção civil continuam no universo da NFS-e.
Vai precisar emitir a NF-e ABI?
Conheça o módulo Tax360 NF-e ABI: emissão do modelo 77 com validações do MOC e calculadora de IBS/CBS integrada.