NFeABI: visão geral da NF-e de imóveis
MOC da NF-e ABI (Modelo 77) v1.00: conceitos, escopo e fluxo operacional do novo documento fiscal eletrônico para alienação de bens imóveis.
Atualização em 11/10/2026. Este artigo descreve a v1.00 do MOC, publicada como minuta. Hoje a Visão Geral e o Anexo I estão na versão oficial v1.00a: veja o artigo sobre a Visão Geral v1.00a. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou a obrigatoriedade do modelo 77 em 01/12/2026.
Resumo
Publicada em 25/11/2025 pelo ENCAT, a versão 1.00 do MOC (Manual de Orientações do Contribuinte) da NF-e ABI, Visão Geral. O documento apresenta os conceitos, escopo e fluxo operacional do novo Modelo 77, criado para formalizar operações de transferência onerosa de propriedade de bens imóveis em conformidade com a Lei Complementar 214/2025.
Link oficial: Portal DF-e: NFeABI Documentos
O que é a NF-e ABI
A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI) é um documento fiscal eletrônico nacional, exclusivamente digital, com validade jurídica garantida por assinatura digital e Autorização de Uso do Ambiente Nacional. O modelo 77 foi instituído pela Reforma Tributária do Consumo para padronizar o registro de transações imobiliárias em todo o território nacional.
Operações abrangidas
| Tipo de operação | Descrição |
|---|---|
| Venda | Transferência onerosa de propriedade imobiliária |
| Permuta | Troca de bens imóveis entre partes |
| Dação em pagamento | Entrega de imóvel para quitação de dívida |
Estrutura do MOC
O MOC completo da NF-e ABI é composto por três volumes:
- Visão Geral (este documento): conceitos, escopo, fluxo de autorização
- Anexo I: leiaute XML e regras de validação (a minuta v2.00 do Anexo I, de março de 2026, foi arquivada; a versão oficial é a v1.00a)
- Anexo II: especificações técnicas do DANFE-ABI e código de barras
Fluxo de emissão
- Contribuinte gera o XML da NF-e ABI (modelo 77) com dados do imóvel e tributos
- Assina digitalmente com certificado digital válido
- Envia ao Ambiente Nacional via Web Services síncronos (TLS 1.2+)
- Recebe Autorização de Uso com validade jurídica
- Disponibiliza DANFE-ABI ao adquirente
Quem deve emitir
Contribuintes sujeitos a CBS e IBS que realizem operações de alienação de bens imóveis, incluindo incorporadoras, construtoras, imobiliárias e pessoas jurídicas do setor imobiliário.
Cronograma
Na v1.00, o MOC foi publicado como minuta técnica, e as datas de obrigatoriedade ainda dependiam de ato conjunto do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou depois o início da obrigatoriedade em 01/12/2026.
Impacto para clientes Tax360
A NF-e ABI representa uma obrigação fiscal inteiramente nova para o setor imobiliário. Recomendamos:
- Familiarizar-se com o MOC e o fluxo de emissão do modelo 77
- Mapear operações imobiliárias que passarão a exigir NF-e ABI
- Acompanhar a publicação do ato conjunto para datas de homologação e produção
Produto Tax360 relacionado: NFeAbi, emissão e gestão da NF-e ABI com conformidade automática ao MOC e regras de validação.
Histórico de versões
- Posterior MOC NFeAbi: Visão Geral v1.00a
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