NFeABI: visão geral da NF-e de imóveis
MOC da NF-e ABI (Modelo 77) v1.00: conceitos, escopo e fluxo operacional do novo documento fiscal eletrônico para alienação de bens imóveis.
Resumo
Publicada em 25/11/2025 pelo ENCAT, a versão 1.00 do MOC (Manual de Orientações do Contribuinte) da NF-e ABI, Visão Geral. O documento apresenta os conceitos, escopo e fluxo operacional do novo Modelo 77, criado para formalizar operações de transferência onerosa de propriedade de bens imóveis em conformidade com a Lei Complementar 214/2025.
Link oficial: Portal DF-e — NFeABI Documentos
O que é a NF-e ABI
A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI) é um documento fiscal eletrônico nacional, exclusivamente digital, com validade jurídica garantida por assinatura digital e Autorização de Uso do Ambiente Nacional. O modelo 77 foi instituído pela Reforma Tributária do Consumo para padronizar o registro de transações imobiliárias em todo o território nacional.
Operações abrangidas
| Tipo de operação | Descrição |
|---|---|
| Venda | Transferência onerosa de propriedade imobiliária |
| Permuta | Troca de bens imóveis entre partes |
| Dação em pagamento | Entrega de imóvel para quitação de dívida |
Estrutura do MOC
O MOC completo da NF-e ABI é composto por três volumes:
- Visão Geral (este documento) — conceitos, escopo, fluxo de autorização
- Anexo I — leiaute XML e regras de validação (ver artigo MOC Anexo I v2.00)
- Anexo II — especificações técnicas do DANFE-ABI e código de barras
Fluxo de emissão
- Contribuinte gera o XML da NF-e ABI (modelo 77) com dados do imóvel e tributos
- Assina digitalmente com certificado digital válido
- Envia ao Ambiente Nacional via Web Services síncronos (TLS 1.2+)
- Recebe Autorização de Uso com validade jurídica
- Disponibiliza DANFE-ABI ao adquirente
Quem deve emitir
Contribuintes sujeitos a CBS e IBS que realizem operações de alienação de bens imóveis, incluindo incorporadoras, construtoras, imobiliárias e pessoas jurídicas do setor imobiliário.
Cronograma
O MOC foi publicado como minuta técnica. As datas de obrigatoriedade serão definidas por ato conjunto do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.
Impacto para clientes Tax360
A NF-e ABI representa uma obrigação fiscal inteiramente nova para o setor imobiliário. Recomendamos:
- Familiarizar-se com o MOC e o fluxo de emissão do modelo 77
- Mapear operações imobiliárias que passarão a exigir NF-e ABI
- Acompanhar a publicação do ato conjunto para datas de homologação e produção
Produto Tax360 relacionado: NFeAbi — Emissão e gestão da NF-e ABI com conformidade automática ao MOC e regras de validação.
Leia também
NFeABI Anexo I: leiaute e validação v2.00
Versão 2.00 do Anexo I do MOC da NF-e ABI (Modelo 77) com leiaute XML e regras de validação para operações de alienação de bens imóveis.
NFeABI: tabela de códigos do Modelo 77
Publicada a tabela de códigos oficial da NF-e ABI (Modelo 77) com a codificação específica para operações de alienação de bens imóveis na Reforma Tributária.
NFGas: MOC Anexo I leiaute v1.00f
Publicado o Anexo I do MOC da NFGas v1.00f com o leiaute XML detalhado e regras de validação para emissão da Nota Fiscal Eletrônica do Gás, modelo 76.