NF-e ABI NT 2026.001: transição, eventos e QR Code

Resumo

O Portal DF-e da SVRS publicou, em 30/10/2026, a Nota Técnica 2026.001 v1.00 da NF-e ABI, a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (modelo 77), que ajusta o leiaute e as regras de validação do MOC v1.00a. As mudanças principais são o novo tipo de documento “2=Transição”, para a receita dos regimes opcionais dos arts. 485 e 486 da LC 214/2025, os campos de pagamento antecipado, o evento de desfazimento da alienação, a definição dos códigos de evento e a reformulação do QR Code e do DANFE-ABI.

A NT também muda a descrição da modalidade 02 para “Arrematação Judicial, Adjudicação ou Remição”, inclui a regra que rejeita a nota de emitente bloqueado pelo Fisco e corrige o grupo pai das notas referenciadas. A homologação está prevista para 30/11/2026 e a produção para 14/12/2026.

Link oficial: NT 2026.001 v1.00 da NF-e ABI (PDF, Portal DF-e SVRS)

O que muda

Tipo de documento “2=Transição”

O campo tpNF (B08) passa a aceitar, além de 0=Simplificado e 1=Completo, o valor 2=Transição. Ele só pode ser usado quando reunidas todas as condições abaixo:

• o ato de alienação é anterior a 2027;
• o contribuinte é optante de um dos regimes dos arts. 485 ou 486 da LC 214/2025;
• a situação se enquadra no art. 408, § 2º, da LC 214/2025.

A nota de transição não é emitida a cada alienação: ela é unificada para cada receita mensal ou receita bruta enquadrada nesses regimes. Por isso não abre os grupos de modalidade e natureza (gModNat), transmitentes, adquirentes, imóvel, informações da operação, tributação (gInfTrib) e pagamento. O tpImp deve ser 0 (sem DANFE), e a tributação vai para o novo grupo gInfTribTransic:

ID	Campo	Conteúdo
UA02 a UA04	CNPJ, CPF, xNome	Identificação do contribuinte
UA06 e UA07	CST, cClassTrib	Classificação do IBS e da CBS
UA08 a UA10	gExigSusp	Suspensão da exigibilidade por decisão judicial (01) ou administrativa (02), com o número do processo
UA12	CNPJIncImob	CNPJ do empreendimento imobiliário optante pelo RET
UA13	dtRecUni	Data do recolhimento unificado do IRPJ e da CSLL, se houver
UA14, UA15 e UA15a	vRecRecebRET, vRecFinRET, vRecTotal	Receitas recebidas, receitas financeiras e variações monetárias, e o total (soma das duas)
UA16 a UA25	vBC, gIBSUF, gIBSMun, gCBS	Base de cálculo, alíquotas e valores do IBS da UF, do IBS municipal e da CBS

O valor total da nota de transição é vNF = vBC + vIBSUF + vIBSMun + vCBS. As regras novas rejeitam a abertura dos grupos vedados: B09-10 (Rej. 1043, DANFE em nota de transição), B10-20 (1001), E01-20 (1006), F01-20 (1009), G01-20 (1011), H01-40 (1016), U01-20 (1020) e Y01-30 (1033). A UA01-20 (1031) exige o gInfTribTransic na nota de transição, a UA01-10 (1030) o proíbe nos tipos 0 e 1, e a UA15a-10 (1032) confere a soma do vRecTotal.

Pagamento antecipado

O novo campo tpPagAnt (B18a) documenta as antecipações de pagamento e o fornecimento com pagamento feito antes, com base no art. 10, § 4º, da LC 214/2025:

tpPagAnt	Uso	Grupos e campos
1	Pagamento antecipado	Abre gInfPagAntecip (U09a), com valor, data e, se houver, CNPJ do empreendimento; não abre informações da operação, valores individuais nem pagamento
2	Fornecimento com pagamento realizado anteriormente	Abre gPagAntecipado (BB01), com até 99 chaves de NF-e ABI de pagamento antecipado (chNFePagAnt), para abater as parcelas antecipadas

As regras novas cobrem cada combinação: BB01-10, BB01-20 e BB01-30 (Rej. 1002 a 1004), H01-10 a H01-30 (1014 e 1015), U09a-10 a U09a-30 (1021 a 1023), U10-50 a U10-70 (1024 a 1026), U11-60, U12-90 e U13-90 (1027 a 1029) e Y01-40 (1034). No grupo de totais, vTotalOperacao (W03) e vOperacIndiv (W04) passam a ter ocorrência 0-1 e não são informados na nota de transição nem na de pagamento antecipado (W03-10 a W04-20, Rej. 1039 a 1042). A regra W11-10 (Rej. 610) confere o vNF de dois jeitos: com vOperacIndiv na operação comum e no fornecimento com pagamento anterior, e com vBC na nota de transição e na de pagamento antecipado.

Códigos de evento e desfazimento da alienação

A NT define os códigos tpEvento da NF-e ABI, até então não especificados. Código fora da tabela é rejeitado pela regra genérica de evento inválido (cStat 491).

tpEvento	Evento	Autor
110111	Cancelamento	Emitente
112310	Pagamento de parcela	Emitente ou transmitente
112320	Desfazimento da alienação (novo)	Emitente, transmitente ou adquirente, conforme o caso
211310	Apropriação de créditos individuais	Adquirente

O evento de desfazimento (evDesfazimAlienac) registra a alienação desfeita por distrato, resolução, decisão judicial, sentença arbitral ou reversão da consolidação da propriedade. Ele traz o tipo de desfazimento (tpDesfaz), a data do ato (dtDesfaz) e, quando o tipo for 99=Outros, a descrição (xDesfaz). Só vale para nota dos tipos 0 e 1 (ZZC01-10, Rej. 1035); tipo inválido gera a Rej. 1036 e a falta da descrição, a Rej. 1037. Os códigos de tpDesfaz estão na Tabela de Códigos v1.01, tratada no artigo do IT NF-e ABI 2026.003.

No evento de apropriação de créditos individuais, a regra ZZB06-10, que rejeita a soma dos percentuais de participação dos adquirentes diferente de 100%, passa a usar o código 1052 (no MOC v1.00a, era a Rej. 870).

Modalidade 02, indicadores e outros ajustes

• Modalidade 02: passa a se chamar “Arrematação Judicial, Adjudicação ou Remição”. A arrematação em leilão extrajudicial fica na modalidade 01 (alienação em geral), com IBS e CBS devidos pelo vendedor ou transmitente.
• Indicadores eliminados: saem da sistemática da NF-e ABI o ind_Enquadr_NFeABI, o ind_RedAjuste_NFeABI e o ind_RedSocial_NFeABI, que seriam incluídos na tabela de CST e cClassTrib. As regras G11-20, G11-30 e H11-10 reproduzidas na mesma NT ainda citam os dois primeiros.
• Emitente bloqueado: a regra 1C17-50 (Rej. 1038) rejeita a nota de emitente com bloqueio ativo determinado pela administração tributária.
• Notas referenciadas: o grupo NFref (BA01) passa a ter como pai o A01, como já estava no schema NFeABI_v1.00.xsd.
• Tipo do emitente: a lista de tpEmit (C18) vai de 01 a 11, mais 99=Outros, e as regras C18-10 e C18-20 (Rej. 274) restringem o leiloeiro à modalidade 02 e exigem, nessa modalidade, emitente adquirente ou leiloeiro.
• Imóvel e obra: o cadastro do imóvel inclui o indicador e o número do RIP, o registro da Secretaria do Patrimônio da União (G08a e G08b, Rej. 1013), e o grupo de incorporação ou loteamento traz o CIB da obra e o CNO (H10a e H10b, Rej. 1017 e 1018).
• Implementação futura: as regras G03-10 (Rej. 1012), H21-10 (855), H22-10 (1051), Y01-10 (860) e Y01-20 (861) estão marcadas como de implementação futura.

QR Code reformulado

O QR Code deixa a estrutura do MOC v1.00a, com parâmetros posicionais separados por “|”, parâmetro de versão e identificação do adquirente, e adota parâmetros nomeados no formato nome=valor, separados por “&”, como na DC-e:

Emissão	Parâmetros da URL
Normal (tpEmis=1)	chNFeABI e tpAmb
Contingência off-line (tpEmis=9)	chNFeABI, tpAmb, dEmi (AAAAMMDD), vNF, digVal (DigestValue da assinatura em hexadecimal) e sign

O sign é uma assinatura RSA (RSASSA-PKCS1-v1_5 com SHA-256), em Base64URL sem preenchimento, gerada com o mesmo certificado que assina o XML e só depois dessa assinatura. O tamanho máximo da tag qrCode sobe de 600 para 1.000 caracteres. A dimensão mínima impressa é de 25 mm na emissão normal e 35 mm na contingência (40 mm acima de 600 caracteres). Saem as regras de versão (ZX02-236) e de adquirente (ZX02-328); entram ZX02-284 (digVal), ZX02-332 (Rej. 1060), ZX02-336 e ZX03-10 (Rej. 1061, URL de consulta por chave).

DANFE-ABI

O capítulo 6 especifica o DANFE-ABI: folha A4 em retrato (tpImp=1) ou paisagem (tpImp=2), ordem dos blocos, máscara do CNPJ alfanumérico, código de barras Code 128, mensagens obrigatórias para o ambiente de homologação e para a contingência off-line pendente de autorização, e regras para mais de uma folha, com cabeçalho e rodapé repetidos e o QR Code em todas as folhas. O DANFE-ABI não reflete eventos posteriores, como o desfazimento, e a nota de transição não tem DANFE.

Cronograma

Versão	Homologação	Produção
1.00	30/11/2026 (versão em homologação inicial)	14/12/2026

A NT não indica novo pacote de schemas; o portal lista o Pacote de Schemas NF-e ABI 1.00, de 01/09/2026.

Data de vigência

As regras da NT 2026.001 entram em homologação em 30/11/2026 e em produção em 14/12/2026, datas do controle de versões do PDF. O site registra a obrigatoriedade do modelo 77 a partir de 01/12/2026 no artigo sobre o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026; a NT não trata dessa data.

Impacto para clientes Tax360

• Incorporadoras e loteadoras nos regimes dos arts. 485 e 486: avaliar se as alienações anteriores a 2027 pedem a NF-e ABI de transição mensal e mapear as receitas do RET para o grupo gInfTribTransic.
• Vendas com sinal ou parcelas antecipadas: emitir a nota de pagamento antecipado e referenciar as chaves dela na nota da operação (tpPagAnt=2).
• Distratos e decisões judiciais: preparar o evento 112320 e os códigos de tpDesfaz.
• Leilões: classificar a arrematação extrajudicial na modalidade 01, e não na 02.
• Geração do XML e do DANFE: refazer o QR Code nos dois formatos e o DANFE-ABI conforme o capítulo 6, e revisar os códigos de tpInstrumento da Tabela de Códigos da NF-e ABI, que mudaram na v1.01.

A plataforma acompanha as versões de leiaute, tabelas e regras de validação da NF-e ABI publicadas pelo portal. Para os cenários de emissão do modelo 77, o e-book gratuito NF-e ABI para Contadores e Imobiliário serve de leitura complementar.

Artigos relacionados

• IT NF-e ABI 2026.003: Tabela de Códigos v1.01
• Tabela de Códigos da NF-e ABI (modelo 77)
• MOC NFeAbi: Visão Geral v1.00a
• Ato RFB/CG-IBS 4/2026: NF-e obrigatória em agosto

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